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ATRAPADOS POR LA HIPOTECA (SPANISH CARLITO’S WAY)


Allá por 1993, el irregular y genial Brian de Palma estrenaba una excelente película de gánsteres que no hubiera desentonado entre los clásicos del género. Carlito’s way (que fue estrenada en España con el título Atrapado por su pasado y en Perú como Caracortada 2) es la historia de Carlito Brigante, un narcotraficante que tras salir de prisión, decide abandonar el mundo del crimen.

Las sombras del pasado.

Las sombras del pasado y el duro camino al …¿futuro?.

La vida de Carlito tras su paso por la cárcel es una continua lucha por despojarse de relaciones y amistades que le impiden vivir sin recurrir al crimen. Su objetivo, al comprobar lo difícil que resulta es escaparse a la isla Paraíso, el lugar del que le habló otro recluso durante su condena. El final de la película es tan abierto que es el espectador quien decide si el protagonista vive o muere. La última imagen es la de un cartel en el metro en el que se ve una playa tropical y una mujer que baila, según reza el eslogan publicitario, en el paraíso.

El problema básico de esta situación es muy simple de definir. Los españoles no comprábamos viviendas, realmente nos endeudábamos para adquirirlas. Y eso es muy diferente. La mayoría pensaba que los inmuebles nunca pierden valor. Es más, siempre lo ganaban. La realidad es otra; un inmueble es un activo cuyo valor fluctúa como cualquier otro.El paraíso es lo que prometían políticos, ayuntamientos, promotores inmobiliarios y entidades financieras a los españolitos que quería comprarse una casa. En España, como todos sabemos la revolución industrial pasó de puntillas y nuestra mentalidad económica pasó del sector agrario al de servicios sin solución de continuidad. Tenemos cierto sentido rural de la propiedad y queremos disponer de un patrimonio tangible. Aquí, cuando alguien se hace rico, inmediatamente se compra un cortijo, y una carabina para salir de cacería aunque se haya criado en cualquier barrio urbano y lo único que haya cazado en su vida hayan sido mosquitos. Por eso, los que no pueden tener un cortijo aspiran, al menos, a disfrutar de un inmueble. Nos hace sentir… ¿ricos?

En estos años de crisis, los precios de la vivienda han caído casi un cuarenta por ciento. Si el precio medio se establecía en 2007 en 245.000 euros, hoy raspa los 150.000. El problema no existe para quien tiene su vivienda pagada ya que la necesita para vivir y si quiere venderla para adquirir otra, la nueva también habrá ajustado su precio.

Quien aún deba devolver una deuda hipotecaria residual tampoco se ve afectado. En su caso, compró a precios previos a la burbuja y por tanto, es casi seguro que aún esté valorada por encima del precio de adquisición ya que las subidas acumuladas fueron muy superiores a la fuerte caída de estos años de crisis económica.

Ahora bien, aquellos que adquirieron su vivienda en los últimos estertores de la burbuja tienen un grave problema financiero. Deben responder de una deuda superior al valor de la garantía sobre la que se sustenta. A esas operaciones se las llama hipotecas burbuja.

Se calcula que puede haber casi seiscientas mil hipotecas con esas características. Como dato significativo podemos recordar que en 2009 no llegaba a quince mil el número de afectados y lo que es más doloroso, la perspectiva es que el número aumente superando los setecientos mil en 2015.

Y ahora, ¿qué hacemos? Si la hipoteca estuviera garantizada tan sólo por la vivienda, el problema sería de las entidades financieras. El propietario impagaría el préstamo y devolvería las llaves pudiendo adquirir una vivienda similar por un precio sensiblemente más bajo. Sin embargo, en España, a la garantía inmobiliaria se suma la personal. Así que la salida anterior es inútil ya que el banco nos seguiría exigiendo el pago de la diferencia hasta el fin de nuestros días. Por eso, salvo que se realice una importante reforma legal, sólo queda seguir pagando.

Pero también sería bueno analizar por qué hemos llegado a este punto e incluso, exigir responsabilidades a quien corresponda.

Cuando una entidad financiera otorga un préstamo contra una garantía, lo razonable es que el valor de esta sea superior a la deuda. Las razones son múltiples; en caso de impago se generan costes de reclamación que debería cubrir la garantía, el valor de esta puede caer y la evolución de los tipos de interés puede endurecer la capacidad de devolución del prestatario. Cuando los españoles empezaron a acceder a la vivienda en propiedad, las hipotecas no suponían ni el cincuenta por ciento del valor de compra del inmueble ya que el futuro propietario abonaba cantidades mensuales en tanto se construía su casa. Más tarde, la hipoteca suponía entre un setenta y un ochenta por ciento del valor de la garantía. Como el cliente reduce el saldo vivo del préstamo mediante el pago de cuotas ensancha el colchón de garantía y en esas circunstancias el banco puede asumir una caída de valor importante ya que sería muy difícil que el valor de la garantía cayera tanto que llegara a ser inferior a la deuda pendiente. Como además, los plazos de devolución eran razonables, con un máximo de quince o veinte años, la deuda caía a un ritmo importante.

Sin embargo, los banqueros de la burbuja olvidaron el manual de banca en algún cajón polvoriento y cometieron todos los errores posibles. Y alguno más. Alargaron el plazo de pago lo que ralentiza la devolución de deuda; aprovecharon los bajos tipos de interés para vender las hipotecas por la cuota mensual y no por el coste total y sobre todo, financiaron la totalidad del valor de compra. En esas circunstancias, cualquier modificación del mercado inmobiliario los iba a acabar dejando en descubierto. Y así ha ocurrido.

Sumen a eso, la irresponsabilidad política en la recalificación de terrenos y en la concesión de licencias con el consiguiente encarecimiento de la vivienda y la maldita deducción fiscal que, aunque parezca mentira, benefició a los especuladores y no a los compradores y ya tienen el triste guión de este Atrapados por su pasado que va a afectar a más de setecientas mil familias. Y como en la película de Brian de Palma, el final está absolutamente abierto.

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