EL MÁS LARGO VIAJE. BITÁCORA DE LUIS G. CHACÓN.

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AVANZAR MIRANDO EL RETROVISOR


Coincide casi toda la prensa económica en que la guerra de guerrillas protagonizada por la banca comercial durante 2015 y que ha llevado a la resurrección de ese lázaro que eran las hipotecas, va a seguir recrudeciéndose durante este año que comienza. Poco a poco, los diferenciales van reduciéndose y amenazan con situarse a los niveles ínfimos de antes de la crisis.

AVANZAR MIRANDO EL RETROVISOR

AVANZAR MIRANDO EL RETROVISOR

Se anuncian hipotecas más baratas y accesibles. Que sean más baratas me parece lógico; el precio del dinero está en mínimos históricos y el coqueteo con los tipos negativos siguen en ese punto en que el cortejo no se sabe si va a cuajar de una vez pero no se abandona. Lo que si me provoca profunda preocupación es que la financiación hipotecaria vuelva a ser más accesible. Al fin y al cabo, la accesibilidad al crédito no es más que un eufemismo que oculta la laxitud de las entidades a la hora de rebajar las exigencias de solvencia a sus deudores. Y fue esa flexibilidad mal entendida, ese rebajar el listón para que pudiera endeudarse cualquiera, la principal fuente de aire que se insufló a la burbuja inmobiliaria y que la hizo tomar altura hasta alcanzar la estratosfera en la que colapsó y explotó inundando de inmundicia nuestro sistema financiero.

Durante 2015 se impulsó la contratación de hipotecas a particulares. No hay más que ver las páginas de los periódicos, la cartelería de las sucursales y las webs de las entidades para comprobar la vuelta de una publicidad que creíamos desaparecida.

Por otra parte, si a día de hoy los tipos rondan el Euribor a doce meses más uno o dos puntos, ya hay quien anticipa que volveremos a ver el 0,5% estampado en la publicidad de las entidades.

Lo malo es que esos diferenciales estrecharán aún más los márgenes financieros de la banca y exigirá crecer en volumen. Y es ahí donde vuelve la preocupación. Si lo que pretende el sector financiero es ofrecer hipotecas a esa parte de la sociedad que es económicamente solvente y hacerlo a plazos razonables, digamos veinte años, no habría mucho que objetar. Sólo que sería recomendable que la mejora de precios para el cliente proviniera de su vinculación a la entidad y de la aportación de compensaciones y no, como parece que va a ocurrir, de una guerra de captación que puede dejar más derrotados que vencedores.
Otra noticia poco tranquilizadora proveniente de los datos que aporta el Banco de España es la de la reducción de la cobertura de garantías. Si en 2013 los préstamos concedidos lo eran por un valor medio algo menos al 58% de la tasación, hoy superan el 62%. De ese modo la cobertura de los acreedores frente al impago han bajado de un 42% a un 38% del valor de tasación. Y el dato corresponde al préstamo medio ya que el propio Boletín del Banco de España señala que las hipotecas por importes superiores al 80% del valor de tasación suponen ya más del 15% de todo el nuevo crédito. Aún así, esa caída de cuatro puntos en la cobertura media significa que la banca se está cubriendo un 9,5% menos en las operaciones actuales. Y eso no es más que reducir la exigencia de solvencia a los deudores.
Junto al valor de tasación de la garantía aportada, existen otras dos variables absolutamente interconectadas y que deberían tenerse muy en cuenta; la cuota de esfuerzo del cliente y el plazo de devolución del préstamo. Permitir que un deudor dedique al pago de su hipoteca más de un tercio de sus ingresos resulta suicida para los bancos como ya vimos no hace mucho. La menor crisis económica supone caída del empleo y devaluación de salarios. Y ambas situaciones incrementan en mucho esa cuota de esfuerzo. Por otra parte, comercializar hipotecas a más de veinticinco años elimina, casi de un plumazo la posibilidad de renegociar la operación ampliando el plazo. Algo que en operaciones a largo debería estar previsto siempre.
Aún así, es cierto que estamos aún muy lejos de aquellas hipotecas al cien por cien de un valor de tasación inflado artificialmente, pero se está empezando a desandar el camino. Y no debemos olvidar que el panorama que dejó la irresponsable concesión de hipotecas resultó aterrador tanto económica, como socialmente. La quiebra de las Cajas de Ahorros, el rescate bancario, los desahucios y el rechazo social generado por la ruina de miles de familias sólo fueron el trágico colofón a una aquella gestión irracional y tabernaria. Y si la califico de tabernaria es porque muchas de aquellas operaciones se acabaron cerrando en los bares y no en una mesa de despacho, con la cabeza fría y una hoja de cálculo delante que valorara los riesgos a asumir.
Así que sería muy recomendable para nuestras entidades avanzar en el mercado hipotecario sin dejar de mirar con cierta frecuencia el retrovisor y no olvidar de dónde venimos. O mejor, de que fuego huimos.

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1 comentario

  1. misael dice:

    Todo tiene su sentido, D. Luis.

    La banca pública, llamada Cajas de Ahorros, fue actriz principal en el serial burbujero.
    ¿ Alguien asumió responsabilidades o le impusieron que las asumiera ? Nooo padre. Todos se fueron de rositas. Sólo pillaron a unos cuantos, porque se pasaron de listillos al meter las dos manos descaradamente en la buchaca de los capitales.

    Así pues, si cuando MAFO anda disfrutando de gran bienestar, pese a la que armó con su no gestión o con su gestión dando paso a las preferentes y su cajoneo de los informes del servicio de estudios de la entidad que presidía, ¿ quién teme a otra burbuja ? Respuesta: nadie, ya vendrá papá estado a rescatar lo que menester sea.

    PD. Recientemente hemos sabido que los gerentes de Abengoa se “impusieron” unas jubilaciones de oro. Pero si parecen miembros del consejo de admón. de una Caja de Ahorros. Ya se ve que hay modelos intersectoriales de hacer las cosas.

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